정부의 강력한 다주택자 압박과 공급 확대 카드가 맞물리며, 2026년 부동산 시장은 거대한 변곡점을 맞이하고 있습니다.
1.29 대책 발표 이후 시장의 눈치싸움이 치열해지고 있습니다. 양도세 중과 유예 종료라는 ‘데드라인’이 정해지면서 다주택자들은 자산 재편을 서두르고 있고, 무주택자들은 쏟아질 급매물에 촉각을 곤두세우고 있는데요. 단순히 규제 내용을 아는 것을 넘어, 이번 대책이 향후 집값과 거래 흐름에 어떤 나비효과를 불러올지 ‘Banana Insight’만의 시각으로 분석해 드립니다.
1. [1.29 부동산 대책] 다주택자 양도세 중과 유예 종료
이번 대책의 핵심은 그동안 시장을 지탱하던 세제 혜택의 ‘일몰’을 선언한 것입니다.
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2026년 5월 9일 이후 양도하는 분부터 다주택자 양도세 중과세율이 다시 적용되어 세부담이 최대 82.5%까지 치솟습니다.
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2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p 가산 제도가 부활하여 시세 차익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 합니다.
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정부는 이를 통해 다주택자들이 보유한 매물을 시장으로 유도하여 공급 부족 문제를 해결하려는 의도를 보이고 있습니다.
2. [부동산 전망] 2026년 하반기 시장 흐름의 3대 변수
1.29 대책 이후 부동산 시장은 상승세 둔화와 지역별 양극화라는 두 가지 키워드로 요약될 전망입니다.
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매물 잠김 vs 급매 출현: 5월 전까지는 중과를 피하려는 다주택자의 급매물이 일부 나오겠지만, 유예 종료 후에는 오히려 매물이 끊기는 ‘매물 잠김’ 현상으로 거래 절벽이 올 수 있습니다.
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금리 ‘중립’ 안착: 2026년은 고금리가 끝나고 3%대 중립 금리에 안착하는 시기이나, 대출 규제(DSR 강화)가 여전해 매수 심리가 크게 살아나기는 어렵습니다.
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공급 체감 속도: 정부가 발표한 6만 호 공급이 실제 착공으로 이어지는 시각적 신호가 나타날 때까지는 시장의 하방 압력이 제한적일 것으로 보입니다.
| 시장 변수 | 향후 전망 및 영향 |
|---|---|
| 가격 흐름 | 서울 핵심지는 강보합 유지, 외곽 및 비수도권은 하락 압력 가중(양극화 심화) |
| 거래량 | 5월 9일 전후로 단기 급증 후, 규제 적응 기간 동안 극심한 거래 침체 예상 |
| 전세 시장 | 매수 대기 수요가 전세로 머물며 서울 및 수도권 중심의 전세가 상승 가능성 농후 |
3. [투자 전략] 실수요자와 투자자의 대응 방안
혼란스러운 시장 상황 속에서 각자의 포지션에 맞는 전략적 선택이 필요한 시점입니다.
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다주택자: 양도 차익이 적거나 미래 가치가 낮은 외곽 지역 매물을 우선 매도하여 보유세와 양도세 리스크를 동시에 줄여야 합니다.
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무주택자: 5월 9일 유예 종료 직전 나오는 다주택자의 ‘급매물’을 잡거나, 3기 신도시 등 정부의 공공 분양 물량을 적극 공략하는 것이 유리합니다.
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1주택자: 갈아타기를 희망한다면 대출 규제가 덜한 시기를 활용해 상급지로 이동하되, 과도한 영끌은 여전히 금물입니다.
🍌 Banana’s Insight
1.29 대책 이후의 부동산 시장은 ‘안정’보다는 ‘재편’이라는 단어가 더 어울립니다. 정부의 의도는 명확합니다. “집을 여러 채 가진 사람들에게는 불이익을, 살 집이 필요한 사람들에게는 기회를 주겠다”는 것이죠. 하지만 과거 사례를 볼 때, 과도한 세제 압박은 매물 잠김 현상을 유발해 오히려 전세가 상승과 핵심지 가격 지지로 이어질 위험도 큽니다. 2026년 하반기는 금리가 낮아지더라도 대출 문턱은 높아지는 ‘돈의 흐름’이 제한적인 시기이므로, 철저하게 실거주 가치가 높은 곳 위주로 보수적인 접근을 권장합니다.
📋 생생 요약
1. 5월 9일 양도세 중과 부활로 인해 다주택자들의 ‘옥석 가리기’식 매도세가 나타날 것입니다.
2. 금리는 안정세에 접어드나 강화된 금융 규제로 인해 거래량 반등은 제한적일 전망입니다.
3. 무주택자에게는 상반기 급매물이 기회가 될 수 있으며, 이후에는 전세 시장 불안에 대비해야 합니다.
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